[房地新聞]房市變冷但沒降價 首購族咬牙貸40年，遇上升息划算嗎？
本帖最後由 hobos666 於 2022-7-27 12:01 AM 編輯「沒有貸40年期我真的買不到房，」空軍軍官何以辰（化名）說，他長時間駐紮在軍營，太太和三個孩子住在高雄路竹的娘家，眼看孩子要上小學了，一家五口想搬到學區方便通勤，也讓孩子有獨立成長空間。
這不是他第一次考慮買房。8年前，新婚時，他就看中了路竹一帶的新建案，礙於自備款不足而作罷；8年過去，眼見高雄房價絲毫沒有回落的趨勢，他咬牙趕在35歲時，申請了永豐的40年期貸款，再加上近百萬信貸，終於買下人生第一棟房。
考量家裡孩子多，需要大坪數，他又長期離家，社區管理的安全性較好，最後他買在高雄三民區，屋齡9年的社區大樓，總價1300萬。
何以辰自備款只有150萬，即使房貸貸到八成三，還有70萬缺口，只好先借信貸來補。全家靠他一個人賺錢，每個月光要還給銀行的貸款本金加利息，就超過五萬多，佔家庭總收入逾三分之一，壓力不小。
40年房貸是針對自住首購族，用時間換取空間，同樣利率與月付額的條件下，拉長房貸年期十年，就可以增加將近四成購買力，也可以選擇降低每月攤還金額，保有資金運用彈性。
銀行為了控制風險，有貸款人年紀、房屋狀況的資格限制。例如星展針對長年期房貸限制貸款年期與貸款人年齡相加不得超過75歲，也就是得在35歲以前申請40年房貸。
6月打炒房，砍向貸款年限不過，政策改變加上升息，長年期房貸現在已經不是那麼理想的買房捷徑了。
央行總裁楊金龍罕見在6月正式召開理監事會前，就先透了風聲，要針對貸款年限開刀，限縮30年以上長年期房貸資格，為房市投下震撼彈。如無意外，這會是6月第5波打炒房的措施。
影響房貸主要有三個要素：利率、貸款成數與貸款年限。央行過去四波打房都是針對貸款成數下修與寬限期限制，第五波卻開始對房貸年期開刀，讓有買房需求的人捏了把冷汗。
不過，央行已澄清，如限縮房貸年期，將只針對特定族群，包括購置高價自住宅、特定地區貸款購買第2戶以上或貸款購買第3戶以上的族群。台灣星展消費金融處長孫可基解釋，目前星展30年以上的長年期房貸，只能提供給名下沒有房產的首購族，因此預期新措施對此族群不會有太大影響。
不動產放款被緊盯，銀行縮手央行會頻繁出手，是因為國銀的不動產放款集中度，雖然已從37.2%微幅下滑至37.1 %，但離目標35%還有距離。金管會也配合央行，出手調整五類不動產授信的風險權數，銀行如果多做五類不動產放款，會影響資本適足率等財務指標，未來不動產放款勢必更加謹慎。像是兆豐銀行已於2021年下半停止承作40年期房貸，面對平抑房市愈來愈嚴格的政策措施，兆豐銀今年房貸業務目標保守，只希望持平。
讓長年期房貸族更有感的是，隨升息而來的利率調升。因為年期愈長，利息就要付愈多，房貸期限多20年，試算利息多約一倍。清大計量財金系教授林哲群直言，習慣低利率的台灣人，不能再用過去的標準衡量自己的還款能力。因為全球主要國家都在升息，台灣還要因應輸入性通膨的壓力，「利率不可能再像過去那麼低了，未來幾年不會看到一開頭。」
3月台灣央行升息一碼後，何以辰每個月得再多還2000元房貸，今年可能還要繼續升息，雖然撐得辛苦，他還是很慶幸當初有買下手，「因為買完兩年到現在，一坪又從11萬漲到18萬了。」
房市轉涼，房價仍難下滑台灣經濟研究院公布4月景氣指標中，營建業營業氣候測驗點連續3個月下跌，下探2020年6月以來最低紀錄。台經院產經資料庫總監暨研究員劉佩真說，今年以來房市溫度1、2月還熱，3月轉溫，4、5月已開始轉涼，市場氛圍趨向保守。
不過，營建成本居高不下，缺工、建材成本、土地成本與融資成本都持續升高，建商開價不會下滑，「今年房市景氣不會像去年量價齊揚，但首購族買氣仍在，很難反轉、衰退，」劉佩真說。
去年決定結婚買房的孔憶樺（化名），為求月付金額低，選擇40年期房貸，夫妻兩人買不下去新成屋，只敢挑低總價中古屋，最後買了汐止與五堵接壤的區域，一房一廳屋齡22年的中古屋，總價430萬，每月攤還一萬出頭，「我們完全靠自己，只能先求有個自己的空間。」
這就是剛性需求的自住購屋族的兩難，若不願為了買房影響生活品質，就得在房屋機能上妥協，長年期貸款只是提高購買力的一種便宜之計，與所得脫鉤的高房價仍然是年輕家庭的夢魘。
「如果房市像三流大學，該倒的倒一倒，是不是就能讓房價落下來？」何以辰問出了無數自住族心中的疑問，畢竟一個人的人生，可能沒辦法等到幾個房市循環。
--------------------------------貸40年2代至3代房奴,基本是簽賣身為奴契,難怪沒人要生小孩,高房價會導致亡國滅種,只要是高房價國家都有這危機
...<div class='locked'><em>瀏覽完整內容，請先 <a href='member.php?mod=register'>註冊</a> 或 <a href='javascript:;' onclick="lsSubmit()">登入會員</a></em></div><div></div> 房市雖然變冷但是營造成本一直在增加~所有原物料都一直上漲~所以建商也不可能降價 根本是建在人民的痛苦上
而且他還是1個人養全家雖然是軍公教有保障
可是萬一倒下時 沉重壓力不知會倒下多少人啊 如果以建造成本考量，現在建商賺的不多，賺的最多的是政府和持有大量房地產的人。如果政府要打房，應該是持有3間以上的自然人，課每年市價1%或是以上的稅，這樣就會讓房價下降，也不會有人一直買房了。 想買就可趁早，只會更高不會下去。預算不夠就不要買新成屋。也不要想在蛋黃區。
一分錢一分貨。有多少錢做多少事。不要到時候付不出來被拍賣。會後悔不如租屋。<br><br><br><br><br><div></div> 無所謂划算不划算，主要是自已要負擔的起，而且買了房字就是自已的，再如何背債，也是甜密的負擔，但40年似乎真的要想一想，人生30多年快40年的賺錢歲月都在背房貸，或退休後還在背房貸，提早還一還比較好些 只能說 真的要依自己的能力範圍去考量，我常跟客戶說房貸跟生活品質要平衡，若房貸太吃力的話只能建議暫緩了 越來越買不起房子
貧富差異太大了 行政院會通過「平均地權條例」修正案 限制預售屋換約、重罰不動產炒作、私法人購屋許可制
發布日期：111-04-07 11:40單位：地政司
行政院會今（7）日通過內政部擬具「平均地權條例」修正草案，將函請立法院審議。內政部表示，為引導不動產市場正常發展，防止私法人投資炒作，防杜虛報價格，阻斷契約轉售牟利等行為，這次修法除限制預售屋、新建成屋簽約後原則不得換約轉售及私法人購屋許可制外，並明確定義不動產炒作行為與罰則，同時建立違規檢舉獎金制度，提升稽查效能等，強力遏止不動產炒作，以維護市場交易秩序，保障消費者權益。
內政部強調，住宅是民眾安居所需，不應成為投機與炒作商品，也應避免無合理使用需求者的不公平競爭。近來，投資客揪團炒房、利用換約哄抬牟利、散播不實資訊影響價格等炒作亂象，而換約轉售則是投機獲利最主要管道，此外，私法人在無居住需求下，以住宅做為資產配置與投資標的，均嚴重影響不動產市場交易與真正購屋民眾權益，所以特別進行修法。本次修法五大重點如下：
一、限制換約轉售：預售屋或新建成屋買賣契約，買受人除配偶、直系或二親等內旁系血親，或經內政部公告的特殊情形外，不得讓與或轉售第三人；建商也不得同意或協助契約讓與或轉售，違規者均可按戶棟處罰50萬至300萬元。
二、重罰炒作行為：明確規範若有散播不實資訊影響交易價格、透過通謀虛偽交易營造熱銷假象、利用違規銷售影響市場交易秩序或壟斷轉售牟利，或是以其他影響不動產交易價格或秩序的操縱行為進行炒作，都可按交易戶(棟、筆)數處罰100萬至5,000萬元，經限期改正但未改正者，並可連續處罰。
三、建立檢舉獎金制度：民眾對於不動產銷售買賣或申報實價登錄違規行為，可檢具證據向縣市政府檢舉，如經查證屬實，將由實收罰鍰中提充一定比率金額作為獎金。
四、管制私法人購屋：增訂私法人購買住宅用房屋許可制規定，並限制取得後於5年內不得辦理移轉、讓與或預告登記。
五、解約申報登錄：預售屋買賣契約若有解約情形，建商應於30日內申報登錄；違規者將按戶棟處罰3萬至15萬元。
內政部說明，依憲法第23條及司法院釋字第576號、第709號解釋，人民的財產權與契約自由應受保障，但國家為了維持社會秩序或增進公共利益，在不違反比例原則下，仍可立法合理限制。本次修法限制換約轉售或私法人購買住宅許可制等規定，都是基於防杜炒作、維護市場秩序等公共利益而進行適度管制，具有正當性及必要性，且符合憲法規定。
內政部補充，本法案在行政院審查期間經參酌各方意見有作微調，包括將不動產炒作行為的行政罰罰鍰上限，由500萬元提高至5,000萬元，不另修訂刑罰處罰規定。此外，授權內政部可以公告不受換約轉售限制的例外情形，例如買受人在簽約後因受強制執行、重病長期療養、非自願失業或重大變故以致無力繳款，經報請縣市政府核准後可不受限制。
內政部指出，本法案送請立法院審議後，將積極協調優先排會審查，並同時研擬相關子法及配套作業，希望能儘速完成修法施行，使不動產市場能穩健有序發展。
聯絡人：不動產交易科 陳進財科長聯絡資訊：0422502159發稿單位：地政司...<div class='locked'><em>瀏覽完整內容，請先 <a href='member.php?mod=register'>註冊</a> 或 <a href='javascript:;' onclick="lsSubmit()">登入會員</a></em></div> KMT如果敢擋 "「平均地權條例」修正案 限制預售屋換約、重罰不動產炒作、私法人購屋許可制" 妨礙三讀通過，一定會引起所有年輕人反彈，等著被下架。<br><br><br><br><br><div></div> DPP甚麼時候才提懲罰性囤房稅？至少30%起跳吧！最高3.6%是甚麼東西呀！？ 維護不動產市場交易秩序、保障民眾購屋權益 政院通過「平均地權條例」部分條文修正草案
日期：111-04-07 資料來源：新聞傳播處
為抑制房市炒作與阻斷獲利源頭、維護不動產市場交易秩序，並保障居住需求者之購屋權益，行政院會今（7）日通過內政部擬具的「平均地權條例」部分條文修正草案，將函請立法院審議。
行政院長蘇貞昌表示，為抑制房市炒作與阻斷獲利源頭，本次修法針對虛假交易哄抬房價、新建成屋「紅單」轉售及預售屋、新建成屋之換約轉售牟利等不當炒作行為，提出對策，嚴懲不動產炒作行為，並增訂私法人取得住宅採許可制，將有助維護不動產市場交易秩序，保障居住需求者之購屋權益。本案送請立法院審議後，請內政部積極與立法院朝野各黨團溝通協調，早日完成修法程序。
內政部指出，住宅是民眾安居所需，不應成為投機與炒作商品，也應避免無合理使用需求者的不公平競爭。近來，投資客揪團炒房、利用換約哄抬牟利、散播不實資訊影響價格等炒作亂象，而換約轉售則是投機獲利最主要管道。此外，私法人在無居住需求下，以住宅做為資產配置與投資標的，均嚴重影響不動產市場交易與真正購屋民眾權益，因此擬具「平均地權條例」部分條文修正草案。
該草案修正內容如下：
一、預售屋買賣契約之解約情形納入申報登錄資訊範圍，並將領得使用執照且未辦竣建物所有權第一次登記之成屋（以下簡稱新建成屋）之定金書面契據納入管理，及增訂銷售者不得同意或協助轉售該契據。（修正條文第47條之3）
二、增訂預售屋或新建成屋買賣契約不得讓與或轉售之限制，且其銷售者不得同意或協助契約讓與或轉售，及例外得讓與或轉售之情形。（修正條文第47條之4）
三、增訂任何人不得有不動產炒作行為。（修正條文第47條之5）
四、增訂私法人取得供住宅使用房屋許可制，並限制取得後於一定期限內不得辦理移轉、讓與或預告登記。（修正條文第79條之1）
五、增訂解除預售屋買賣契約申報登錄不實及銷售者違規同意或協助轉售書面契據之罰責。（修正條文第81條之2）
六、增訂預售屋或新建成屋買賣契約違規讓與、轉售，或不動產炒作行為之罰責。（修正條文第81條之3）
七、增訂不動產銷售、買賣或成交資訊申報違規之檢舉制度及授權中央主管機關訂定相關辦法。（修正條文第81條之4）...<div class='locked'><em>瀏覽完整內容，請先 <a href='member.php?mod=register'>註冊</a> 或 <a href='javascript:;' onclick="lsSubmit()">登入會員</a></em></div> 買房要衡量自身的能力，千萬不要過度的超出自已能力
台北市40年以上的房子，好像就可以被稱做危老建築
如果還40年，還完也就可以被稱做危老建築
但一般貸款人好像都會提前還完
其實想說的只是房賃不要佔收入太多的百分比
佔3分之1是還好的一個比例
聽說有人佔2分之一以上的比例也咬牙買下
但風險性也就很大
另一個是管理費，坪數越大管理費越高
和公寓不同，公寓買下除了土地稅房屋稅，幾乎沒有什麼固定開支
電費水費看自已如何使用
但大樓就不同了，每一坪每月都要交管理費，任何不太使用的空間都是要付管理費的
客廳大一點，管理費就要多一點，而這是省不下來的
本人說好聽是很環保，講難聽一點是很扣
電費723元但分攤公共電費119元自已使用的電費是604元
分攤公共電費約佔電費的5分之1，水費也差不多相同比例
但公共電費、水費不是想省就可以省的
居住的社區管理費一坪50元，算是很少了
但看社區大會報告，社區一年支出大於收入約接近20萬
雖然社區基金仍有1千多萬，但可想見的是日後總有一天會漲管理費
房子夠住就好，不要去想什麼客廳大一點、小孩的遊戲空間、親朋好友來的座位、客房等
尤其是公設，要想一想自已用的到用不到，千坪中庭花園，想想以後請人維護要多少錢，不維護…
一年你去逛過幾次?公設30幾%也就是你管理費有3分之1是在交公設
買房是件大事，房貸金額大家都會算
但管理費、公共水電費之類的大家比較會忽略
但麻煩的是它你沒辦法省下來
一萬多的貸款跟一千塊的管理費比起來好像房賃大的多
但四十年你房賃交完，還是要交管理費
大家買房時，如果力有未逮，寧可買小一點，遠一點，不要想一次到位
計算每月還款金額時，把管理費算進去，看佔比會不會太大
說一個故事
有一對夫妻生一個男孩，買房時想說男孩要結婚會有小孩
於是買個3房，想說夫妻一間，小孩夫妻一間、孫子一間
結果小孩結婚後就搬出去了，偶而帶孫子回來看夫妻
因為房間多，夫妻兩人一人住一間，但管理費要照繳
買房子不要去想十幾年後會怎樣，沒人知道十幾年後會怎樣
現在夠就好了
...<div class='locked'><em>瀏覽完整內容，請先 <a href='member.php?mod=register'>註冊</a> 或 <a href='javascript:;' onclick="lsSubmit()">登入會員</a></em></div> 40年房貸??這種報導陳時中怎麼不趕快開罰?銀行業界的快出來說話啊 其實剛性需求在 房價就是難跌
建商跟銀行貸款 用之前建案沒賣出去的房子做抵押擔保
然後繼續再蓋
銀行不缺錢 當然不會賤賣哪些擔保的房子
房價當然下不來
當然啦 低薪也是很大問題 <br><br><br><br><br><div></div>