[其他]一個餐廳端盤小弟如何成為包租公？
本帖最後由 qqeason 於 2013-7-13 09:43 PM 編輯以下是一個真人真事，我有一個學長，五專畢業當完兵去應徵了一個起薪三萬二餐廳大夜班的外場服務生，工作很辛苦，每天從晚上六點要工作到凌晨四、五點，而且薪水一年才漲一千，最糟糕的是外場服務生薪資的上限是三萬六，但是他卻無所謂，因為他圖的是公司可以每天給他提供伙食，所以他就可以住家裡、吃公司，每個月輕鬆省下兩萬元、只花一萬二，不過一萬二在台北也可以過不錯的日子啦，只要你住家裡、吃公司，那省下兩萬元要做什麼呢？原來他要買小套房當包租公。
他每個月存兩萬、一年後包年終就存了二十五萬，他意志力驚人的花了四年存了一百萬在中壢買了間九十幾萬的小套房，然後再把小套房出租，把租金當中的五千元再度存起來買下一間房子，這樣他一個月加上他之前每個月存的兩萬就有兩萬五了，很快的，三年後他就存到錢再買了一間九十幾萬的小套房，他再把他第二間小套房出租出去，然後再存下第二間租金中的五千買下一間房子，這樣他一個月就可以存下三萬了，很快的，兩年半之後他就買到了第三間小套房了，他又繼續如法炮製，再將套房出租將租金存下。
他說他的目標是在四十五歲收集十間小套房然後退休，他二十二歲開始出社會，結果在他四十四歲的時候就已經買齊十間小套房了，最終在他四十五歲退休的時候他總共買了十一間小套房，老闆為了獎勵他還買了台九十幾萬的車子送給他恭喜他退休、並以他的人生經歷當做教育員工的範本，我這個學長家裡並不有錢、住在老舊小公寓裡父母也都是上班族，但他卻靠著二十二歲就有的買房觀念讓他徹底擺脫貧窮晉升有錢人一族，現在每天摟妹遊山玩水，讓那些六十歲才能退休、而且退休金才一點點〈我這個學長一個月可收七萬多租金〉的高學歷上班族妒嫉不已，所以買房確實是讓窮人翻身的唯一途徑、希望大家切記。
...<div class='locked'><em>瀏覽完整內容，請先 <a href='member.php?mod=register'>註冊</a> 或 <a href='javascript:;' onclick="lsSubmit()">登入會員</a></em></div><div></div> 相當令人振奮的小故事
原來不一定要有雄厚的資本才可以當包租公
像故事的主人公，從二十二歲到四十四歲雖然每天
省吃儉用，過著無趣的生活，但從四十五歲後，他的人生就是彩色的了
靠租金到終老也不是夢想，不過要這麼做得需要驚人的意志力
撐過去就是完完全全自己的人生了
投資要趁早是永遠的真理.....祝福這位小兄弟 本帖最後由 qqeason 於 2013-7-13 10:10 PM 編輯
jackybat 發表於 2013-7-13 05:19 PM http://www03.eyny.com/static/image/common/back.gif
相當令人振奮的小故事
原來不一定要有雄厚的資本才可以當包租公
像故事的主人公，從二十二歲到四十四歲雖然 ...
其實一般年輕人並不需要像他買到這麼多間，而且他一個月花一萬二也是可以交女朋友，因為一般在台北市的的年輕人一個月扣掉食宿也不像他可以花到一萬二，所以他其實在四十四歲之前是有交女朋友的；而一般年輕人只要買到五間小套房、一個月收個三萬多租金就很夠花了，而在買五間小套房的情況下，任何年輕人都可以在三十幾歲的時候退休。...<div class='locked'><em>瀏覽完整內容，請先 <a href='member.php?mod=register'>註冊</a> 或 <a href='javascript:;' onclick="lsSubmit()">登入會員</a></em></div> 本帖最後由 kyleyeh1973 於 2013-7-13 10:45 PM 編輯
中壢中原與元智大學附近的確很多類似的產品, 因為很多大學生有租屋需求,
但是, 當地房租便宜, 所以, 租客龍蛇混雜, 什麼樣的人都有, 不是只有學生會來租,
除非你有時間或有能力去管理與處理一些奇奇怪怪的問題, 才有辦法賺這個錢。
自已有一個長輩阿姨, 在公家機關工作, 當初也是聽仲介說, 總價低容易入手,
又有學生客源, 租金穩定, 就買了一間, 結果, 遇到"壞厝腳", 水電費不繳, 施欠房租,
甚至還破壞房子, 最後還是乾脆賣掉了事~~~
PS."買房確實是讓窮人翻身的唯一途徑", 這句話我不認同,
我可以接受買房是窮人翻身的途徑之一但絕對不是唯一,
而且前提是有能力買 再加上 有能力管理~
...<div class='locked'><em>瀏覽完整內容，請先 <a href='member.php?mod=register'>註冊</a> 或 <a href='javascript:;' onclick="lsSubmit()">登入會員</a></em></div><br><br><br><br><br><div></div> "好野靠勤儉"(台語)，故事主角能夠省吃儉用，才能一間又一間套房買下來。我個人見過有不少餐廳服務生(五星級大飯店)，因為錢來的快(當時外國旅客小費給的算不少)，自然去的也快。有的嗜賭如命，有的喜好杯中物；甚至一位同事我都稱為叔叔，(那家餐廳有人光年假一年可以休一個月，已經到頂了)最後因為"賭"(六合彩)，輸到和老婆離婚，從此妻離子散；離婚後沒半年，因為肝硬化走了。生前不知道還欠人家多少賭債哦。...<div class='locked'><em>瀏覽完整內容，請先 <a href='member.php?mod=register'>註冊</a> 或 <a href='javascript:;' onclick="lsSubmit()">登入會員</a></em></div> 如果可以選擇我會選一間可以收租三萬勝過十間收租五萬
屋多累主......
另外要這樣買財務槓桿吃很緊
賺的錢也都拿去繳房貸了吧
把籌碼全押在房子上
就祈禱房子不要被房客燒了
或是房客死了變成凶宅
窮人想靠買房翻身?
那也得要扛的起來~省得住
大家都節省花費經濟要靠誰來支撐? 本帖最後由 荷蘭ㄟ船醫 於 2013-7-14 12:53 AM 編輯
我只能說 這種東西運氣很重要像我媽一間房在租人
有人房租不繳 也不搬 我媽花了五萬訴訟費 才請那位人兄搬離(10萬房租+5萬訴訟費=賠15萬)
有人則是 人搬走了 還不忘留六千塊電費 請我媽繳
當然房子舊這裡修 那裡換的支出是絕對少不了的{:46:}
所以後來我媽得到的經驗是 花點錢請仲介+簽合約時花點錢上法院公證
所以 同樣的實例 真的不見得能套用在每個人的身上
...<div class='locked'><em>瀏覽完整內容，請先 <a href='member.php?mod=register'>註冊</a> 或 <a href='javascript:;' onclick="lsSubmit()">登入會員</a></em></div> kyleyeh1973 發表於 2013-7-13 10:40 PM static/image/common/back.gif
中壢中原與元智大學附近的確很多類似的產品, 因為很多大學生有租屋需求,
但是, 當地房租便宜, 所以, 租客 ...
管理這方面其實可交給房仲去管理，不過要付費，這也就是為什麼出租一間套房只能存五千。 荷蘭ㄟ船醫 發表於 2013-7-14 12:48 AM static/image/common/back.gif
我只能說 這種東西運氣很重要像我媽一間房在租人
有人房租不繳 也不搬 我媽花了五萬訴訟費 才請那位人兄搬 ...
這種事很好解決，找專業的來解決就好了，房東完全不需要出面，其實房東真的不要省這些小錢，房子的事就交給房地產專家去處理，我學長就完全沒遇到你說的那些事，房子有押金，房子內切記不能裝電話、這些都事基本的常識。...<div class='locked'><em>瀏覽完整內容，請先 <a href='member.php?mod=register'>註冊</a> 或 <a href='javascript:;' onclick="lsSubmit()">登入會員</a></em></div><br><br><br><br><br><div></div> fe0233 發表於 2013-7-14 12:20 AM static/image/common/back.gif
如果可以選擇我會選一間可以收租三萬勝過十間收租五萬
屋多累主......
另外要這樣買財務槓桿吃很緊
其實這是完全不用繳房貸的，因為他都是錢存夠再去買，否則何需花這麼多年？另外大房子租金當然不穩定，小套房租金比較不容易跌。...<div class='locked'><em>瀏覽完整內容，請先 <a href='member.php?mod=register'>註冊</a> 或 <a href='javascript:;' onclick="lsSubmit()">登入會員</a></em></div> fe0233 發表於 2013-7-14 12:20 AM static/image/common/back.gif
如果可以選擇我會選一間可以收租三萬勝過十間收租五萬
屋多累主......
另外要這樣買財務槓桿吃很緊
其實他的花費跟一般上班族差不多，他一個月淨花費一萬二，一般上班族月入兩萬五，扣掉房租一萬二，淨花費其實跟我學長差不多，所以何來的節省花費？另外我還第一次聽到年輕人省吃儉用叫做不支撐經濟、不知道你怎麼會有這種奇怪的觀念？...<div class='locked'><em>瀏覽完整內容，請先 <a href='member.php?mod=register'>註冊</a> 或 <a href='javascript:;' onclick="lsSubmit()">登入會員</a></em></div> 千萬別學這位端盤小弟，除非你很幸運，一輩子不會生病受傷住院、不用養年老的父母，
又能很剛好住家裡吃公司，又那麼剛好有90多萬的小套房可以買，又那麼剛好有人租，
然後又那麼剛好有第二次可以買到90多萬的小套房，又那麼剛好又有人租，
小套房多到你可以買到還能出租，又會有很多人搶著租，
然後又很剛好建商、房地產商拚命生產小套房，不小心發了這種文章暗示大家快去買小套房
...<div class='locked'><em>瀏覽完整內容，請先 <a href='member.php?mod=register'>註冊</a> 或 <a href='javascript:;' onclick="lsSubmit()">登入會員</a></em></div> 本帖最後由 kyleyeh1973 於 2013-7-14 07:30 AM 編輯
qqeason 發表於 2013-7-14 01:03 AM static/image/common/back.gif
管理這方面其實可交給房仲去管理，不過要付費，這也就是為什麼出租一間套房只能存五千。 ...
你所說的交給房仲管理, 實務上應該只是交給房仲招租吧~
依中壢中原的小套房一般的行情為 4000~5500元,
算以最高價5500元出租, 一年12個月滿租的話可以年收66000元,
依一般行情出租方要給仲介一個月房租為仲介費(5500元)
先不計維護修理的風險成本, 以你所說交給仲介管理所以每實收5000元
(其實跟 5500出租, 付一個月仲介費一樣錢)
計算11間套房合計為:5000 * 11=55000 跟7萬元 也有1.5萬的差距~~~
以毛利計年投資報酬率為: 5.5(萬)*12(月) /1100(萬) *100% = 6%
但是這中間房子的設備(馬桶、水龍頭、冷氣、小冰箱、洗衣機...)如果非人為破壞的損壞，
房東是要負責修理的, 這些修理費用房仲一定會找屋主出錢, 這個錢就算當年沒有發生,
也是要預提準備金, 以備實際發生時之用這些風險成本費用支出~
一般房屋的設備維修費用會捉房價的2%, 小套房比較單純, 我們就取一半捉1%
計算應預備費用, 100(萬)*1% /12(個月) * 11間 = 0.92 萬
再來除了設備之外, 房屋建築物本身是有使用年限是會折舊的,
時間久了之後房況賣現沒那麼好, 租金水準是否還能維持5000元?
所以, 水泥油漆粉刷, 捉漏防水, 結構補強,裝修美化, 這些都是大筆支出費用,
平常不會發生, 但只要發生,通常就會是大失血, 這些風險要依屋況與屋齡評估。
假設:其房屋使用年限50年, 50年後房屋殘價率為10%, 每年應計折舊攤提即為:
100 * (1 - 10% )/ 50 = 1.8萬, 合計11間為 : 1.8 *11 = 19.8萬,
攤平至12個月, 即為19.8/12 = 1.65萬
如果加計風險成本與折舊攤提, 5.5 - 0.92 - 1.65 = 2.93
以淨利計年投資報酬率為: 2.93(萬)*12(月) /1100(萬) *100% = 3.2%
結論:由淨利的投資報酬率3.2%看來, 依目前景氣狀況來說, 這是還可以的保本投資
(沒有其他更好的投資工具的話)
PS. 本文主要目的是提醒想照本宣科的人, 要注意隱藏風險, 不要看了案例就一頭熱,
做任何事都要多問多看多想, 別只看表面, 房地產尤其當包租公是一輩子的事, 很多事情要預先考慮~
PPS.其實小套房還有一個最大的風險, 就是產權複雜, 因為分戶多, 區分所有權人多,
所以, 人多口雜, 如果 需要重大維修或重建(重大災害/使用年限到了)時, 通常都無法有共識,
就算有共識也不是每個人都出的起錢(不是每個包租公都會預先準備折舊預備金的),
所以, 最後的結果都是被建商各個擊破, 沒辦法爭取到最大利益~
不然, 為什麼那麼多都更會失敗, 就是因為缺錢的人早早就簽同意書, 變成其他人不配合也不是,
配合又不甘心, 最後, 變的大家都不爽~~~
...<div class='locked'><em>瀏覽完整內容，請先 <a href='member.php?mod=register'>註冊</a> 或 <a href='javascript:;' onclick="lsSubmit()">登入會員</a></em></div> 個人覺得租金要課重稅，什麼事也不用做，就有人每月送錢?? 風險又低，房子不能賣還可留給小孩? 不能住還能當古績(:p)，不知道有沒有算過，放租的和高利貸那個好?<br><br><br><br><br><div></div>